16.05.2017
Реконструкция Садового кольца снизит доходы арендаторов торговых точек
Некоторые арендаторы, прежде всего небольшие компании-стартапы, не смогут пережить трехмесячный срок реконструкции Садового кольца и будут вынуждены переехать, считают московские брокеры
Реконструкция Садового кольца, которая продлится до конца лета, снизит доходы арендаторов торговых помещений минимум на 15%. Таким прогнозом с «РБК-Недвижимостью» поделились аналитики брокерской компании Colliers International. Работы по благоустройству второго отрезка Садового кольца (первый был реконструирован в прошлом году) начались в конце апреля.
По оценке консалтинговой компании CBRE, сейчас четверть всех коммерческих площадей на первой линии Садового кольца занимают компании в сфере красоты и здоровья: косметические салоны, ногтевые и массажные студии, центры стоматологии. «Для этой категории операторов их клиенты, как правило, не являются случайными прохожими, в большинство салонов люди идут целенаправленно и даже к конкретному специалисту. Соответственно, на данной группе реконструкция скажется минимально», - рассуждает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Оксана Копылова.
Зато часть спонтанного трафика могут потерять расположенные здесь кафе и рестораны, на которые приходится еще около четверти всех коммерческих площадей в зоне Садового кольца, добавляет она.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики допускают, что некоторые арендаторы, прежде всего небольшие компании-стартапы, не смогут пережить трехмесячный период реконструкции Садового кольца и будут вынуждены переехать отсюда на соседние улицы.
«С началом полномасштабных работ по реконструкции Садового кольца стоимость одного паркинг-часа выросла до 300 руб., поэтому многие автомобилисты пересели на метро. Бизнес на такие перемены реагирует болезненно - строительные леса загораживают вывески, некоторые профили закрываются на время ремонта или периода, когда клиентам и покупателям фактически нет доступа к входной группе. Особенно тяжела ноша у малых сетей с небольшой долей покрытия риска рентабельности сетевой точки за счет других игроков бренда», - подтверждает этот прогноз ведущий консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Марьяна Матуева.
Сегодня средняя арендная ставка в зоне Садового кольца, по данным CBRE, составляет порядка 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом отдельные помещения, например в зоне Смоленской площади, могут стоить 120–170 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2016 году арендаторы активно обсуждали и лоббировали пункт в договорах аренды, предусматривающий существенную скидку (до 40% от арендной платы в месяц) или чистый процент от товарооборота в течение срока ремонтных работ, а то и вовсе арендные каникулы на тот же период.
Однако собственники не были готовы идти навстречу подобным мерам - профессиональные арендодатели предпочитали переждать период реконструкции, чем предоставлять дополнительные льготы и нести риски бизнеса партнеров. В результате к осени, когда строительные работы на Садовом были завершены, доля свободных площадей в сегменте стрит-ретейла на этой магистрали достигла 17,6%, что стало абсолютным рекордом за всю историю существования рынка, выяснили аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
Чаще других фактор реконструкции влияет на решения экспансии новых сетей, отмечают собеседники «РБК-Недвижимости». Известные и опытные игроки продолжают развитие при наличии перспективного потенциала торговых площадей. Визуальное улучшение улиц с низкой пешеходной конверсией не влияет на решение арендаторов открывать новые торговые площадки. Ретейлеры по-прежнему просят высокую конверсию плюс паркинг, редкие игроки готовы нести роль якорного арендатора и своими силами генерировать трафик на стрит-ретейле (как пешеходный, так и автомобильный). Марьяна Матуева полагает, что в этом сезоне колебание арендных ставок по вновь заключенным договорам составит не более 10% от текущих показателей.
После реконструкции Садового кольца интерес к расположенным на нем коммерческим помещениям вырастет минимум на 10%, прогнозируют в Colliers International. «Мы ожидаем изменения профилей арендаторов Садового кольца - появления новых сетевых и индивидуальных операторов общепита, магазинов импульсного спроса, ориентированных на пешеходный поток. Сейчас свободные помещения на Садовом все чаще заполняют предприятия общепита, продуктовые операторы, магазины формата «дрогери», тогда как ранее большинство площадей данного торгового коридора было занято операторами банковских услуг», - говорит Екатерина Подлесных.
По прогнозу Knight Frank, смены профиля арендаторов на Садовом кольце в ближайшем будущем ждать не стоит, на нынешнее благоустройство главная городская магистраль отреагирует какими-либо изменениями не раньше чем через 1–1,5 года.
Напомним, в этом году в рамках программы «Моя улица» планируется реконструировать три четверти Садового кольца - от Долгоруковской улицы до Зубовской площади плюс прилегающие улицы, площади и скверы. В 2016 году был благоустроен участок от Смоленской-Сенной до Долгоруковской улицы.
Благоустройство по программе "Моя улица" в Москве затронет в этом году более 80 территорий. Масштабные работы начнутся в апреле, основная их часть, в том числе перекладка коммуникаций, завершится в июле. Финальный этап намечен на конец лета. За работами можно будет наблюдать в режиме онлайн. Кроме того, известно, что в этом году будет восстановлена одна из старейших площадей Москвы - Хохловская.
Котельническая набережная для туристов всегда была местом, обязательным для посещения. Скоро приезжать сюда будут не только для того, чтобы полюбоваться панорамой Кремля. Тут создадут прогулочную зону, которая протянется от Таганки до парка Зарядье и дальше к самому сердцу города, передает .
"Парк Зарядье, который откроется для посетителей в этом году, станет одним из важнейших туристических объектов Москвы. В рамках программы "Моя улица" мы готовим "оправу" для этой новой жемчужины Москвы. Благоустраивая Варварку и Китайгородский проезд. Своего рода, продолжением Парка Зарядье станет новая пешеходная зона от Варварки до Никольской улицы", - сообщил заммэра Москвы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков.
Набережные - как место для отдыха: вот один из девизов проекта "Моя улица". На Пречистенской, например, заменят покрытие и установят лавочки, а рядом с Крымским мостом разобьют новый сквер. Ремонт пройдет и на Болотной площади. Он будет сосредоточен вокруг Лужкова моста. А на прилегающем отрезке набережной изменится схема движения автомобилей.
"Будет открыто движение на Болотной набережной. Участок набережной от Болотной улицы до Серафимовича будет открыт для движения транспорта, что позволит развязать конфликтный узел выезда с улицы Серафимовича на Большой каменный мост", - отметила заместитель руководителя Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы Алина Бисембаева.
До неузнаваемости изменится площадь Тверской заставы. Тут появятся клумбы. Вновь будут ходить трамваи. На место вернут памятник Максиму Горькому. В этом году программа охватит еще больше - в общей сложности 80 улиц. Цель проектировщиков - создать единое городское пространство, сохранив уникальность исторических мест.
"В первую очередь, на благоустраиваемых улицах расширяться тротуары. В среднем на всех улицах, включенных в программу, тротуары расширяются на 3 метра. Но при этом везде, где возможно, мы тротуары расширяем от 6 метров и более. Такая ширина позволяет расположить уличные кафе и торговые точки", - рассказал Бирюков.
Вокруг Пушкинского музея появится огромный культурный квартал. И там рабочие, пожалуй, задержатся дольше всего - до 2023 года.
"Они придумали концепцию, как сделать так, чтобы эти разрозненные здания, построенные в разное время, с потрясающей архитектурной истории, с замечательной исторической памятью, как-то были соединены вместе, в единое целое. И это и есть квартал от "Кропоткинской" до Боровицкой площади", - сказала директор Государственного музея изобразительных искусств имени Пушкина Марина Лошак.
Коллеги из Политехнического музея тоже с интересом смотрят на соседнюю Лубянку. Там скоро начнется масштабная реконструкция. Обновлённая площадь, когда работы завершат, станет более яркой, там появятся лавочки, красивые фонари, на тротуарах посадят деревья. Изменения коснутся и движения автомобилей. Обещают, что новая схема позволит развести потоки и как результат - избавиться от пробок.
Что такое Садовое кольцо? Это улица? Нет, ведь на ней невозможно нормально жить. Может это дорога? Тоже нет - там ходит общественный транспорт, магазины в домах есть и велосипедисты ездят. Так что это за зверь такой? Это просто море асфальта.
Именно море и асфальта. Хотел провести аналогию с мёртвым морем, но там приятнее, чем на Садовом кольце. К счастью, в этом году на кольце проведут косметические работы: сузят проезжую часть, сделают дублёры, озеленение и вытащат общественный транспорт на поверхность.
На днях на портале гос.закупок выложили проекты реконструкций , в том числе и организацию движения после завершения работ. Предлагаю отбросить вопросы цены и качества работ, а посмотреть на кольцо с точки зрения городской мобильности и качества общественных пространств города.
Пешеходы и общественный транспорт
Я не просто так объединил эти две категории - они взаимосвязаны: пешеход становится пассажиром лишь в момент захода внутрь транспорта. Именно поэтому существует термин "последняя миля" - это расстояние от общественного транспорта до финальной точки маршрута (и от начальной до транспорта, соответственно). Поэтому для хорошего общественного транспорта необходимы комфортные и безопасные подходные пути улицы.
Сейчас на Садовом кольце агрессивная среда для пешеходов: шум, низкое качество воздуха, грязь, невозможность нормально перейти на другую сторону улицы и так далее. Схожая картина с общественным транспортом: нет выделенной полосы, из-за туннелей и эстакад остановки расположены далеко от станций метро и других хабов. В общем, всё грустно. Что изменится?
Появятся новые наземные пешеходные переходы через Садовое на Зубовском бульваре напротив РИА-новостей, Серпуховской площади, у Долгоруковской и Татарской улицах. Это хорошо.
тут наземный переход появился благодаря новому развороту
Татарская
под площадью проходит сеть подземных переходов - сориентироваться правильно с первого раза было невозможно. За новые переходы в этом месте хочется расцеловать!
новый переход слева, после ввода сквозного движения для автобусов грех было не сделать нормальный путь для людей
А переход у Каретного ряда знатно облагородят:
сейчас
будет
К сожалению всё. Когда-нибудь мы продублируем все подземники на Садовом наземными переходами, но пока вот так. Обиднее всего за переход у Курского вокзала - там каждый третий с сумками, наверху стоит светофор, но всё равно всех заставляют страдать:
Каждому защитнику подземных переходов предлагаю побегать с сумками/велосипедами/детьми через них. Думаю, дрянь быстро выбьется из головы.
С новыми пешеходными переходами через второстепенные улицы чуть лучше: Долгоруковская, Сретенка, пр.Мира, Каланчёвская, Ст.Басманная, В.Сыромятническая, Воронцово Поле.
Садовое и Ст.Басманная
В общем, потихоньку прогресс идёт. Но вот за подземный переход через выезд к Яузе хочется очень долго ругать:
Казалось бы, почему не сделать хорошо и убрать ненужный подземник через 2 полосы? Тем более все остальные выезды нормальные. Просто я работал рядом и много страдал:
Для пешеходов появятся новые общественные зоны. Самые большие изменения будут у м. Красные ворота, сейчас тут стихийная парковка:
сейчас
будет
И у Парка Горького:
сейчас
будет
В работе общественного транспорта ждём большой прорыв - вывод автобусов на поверхность на Серпуховской, Октябрьской и Таганской площадях. Для этого сделают новые проколы, мини-выделенные полосы и остановки. А все ради того, чтобы приблизить остановки к выходам из метро:
Октябрьская, траектория общественного транспорта выделена фиолетовым цветом
В будущем хотелось бы вывести наземный транспорт на Новом Арбате и Триумфальной площади.
мини-выделенка перед светофором на Зубовской улице
Бонусом появилась новая связка у Павелецкого вокзала - автобус сможет сразу поворачивать к нему с внутренней стороны кольца. Сейчас приходится делать перепробег в 2км для разворота у Серпуховской площади:
траектория движения выделена синим цветом
Жалко, что не восстановят трамвайный треугольник, чтобы трамваи от павелецкого вокзала могли поворачивать к Чистым прудам (и наоборот).
Спойлер по Сретенке: там появится противошёрстная выделенная полоса в центр. Точнее вернётся назад - она там уже была. У м.Сухаревская появится неплохой пересадочный узел:
С Самотёчной площади уберут ненужный дублёр и выведут общественный транспорт на основной ход - меньше перестроений и потери времени на манёвры:
сейчас
будет
Велосипедисты
Велодорожки? Это вам в парк. Ноль.
Личный транспорт
Для водителей есть две хороших новости: полосность кольца выровняют и сделают дублёры с парковкой.
сейчас
будет
сейчас
будет
Из-за постоянных изменений количества полос получались бутылочные горлышки и скачущее движение. Чего стоит переход от Зубовского бульвара с 17 полосами в 7 полос на Крымском мосту. Теперь везде будет по 5 полос основного хода в каждую сторону (кроме мостов и туннелей), за счёт чего трафик будет ехать спокойнее и равномернее. Можно было сузить даже до трёх полос - именно по три полосы во всех туннелях и на эстакадах, то есть это самые узкие места на кольце. Именно эти узкие места определяют пропускную способность всего кольца.
Короче, кольцо должно поехать лучше, несмотря на спад числа полос.
в широких местах появятся дублёры с парковкой - Садовое на одну ступень становится ближе к нормальной улице.
Про новый разворот у РИА-новостей я уже частично сказал. Как и про парковки у Красных ворот и Парка Горького. В последнем случае убрали из-за постоянного хвоста, который блокировал одну полосу на кольце. Насколько я знаю, в планах есть сделать парковку где-то в другом месте, а пока припарковаться можно будет у МУЗЕОНа.
Всем поворотам с Садового сделали нормальные радиусы - теперь даже без знака кирпич подсознательно будет понятно, что сюда поворота нет:
В целом адекватное закругление помогает успокоить трафик, так что повороты под 90 градусов - хорошее решение для улиц. Более плавные повороты актуальны на шоссе, а не в городе.
Вывод
Может я немного повторюсь, но очень не хватает: выделенной полосы на Садовом кольце; дублирования подземных переходов наземными; новых связок и светофоров; велодорожек; трамвая; Сухаревой башни.
Очень хорошо получилась Серпуховская площадь - это прорыв. Возврат общественного транспорта на поверхность тоже большое дело, о такой необходимости говорили со времён постройки этих самых туннелей и эстакад.
Если сейчас Садовое кольцо по десятибалльной оценке полноценности улицы уходит в минус, то после реконструкции займёт место между 3 и 4. Да, полноценной улицей кольцо всё равно не станет - баланс сильно перевешан в пользу автомобилей со всеми вытекающими негативными факторами.
Вот лет через 10, когда начнут сносить эстакады и тоннели, делать приоритет общественного транспорта и велододорожки - улица заживёт по-новому, а фотографии Зубовского бульвара образца 2016 года будут показывать детям вместе с фильмом про Франкинштейна.
Снос начнём с Парка Культуры - там появилась первая эстакада - первой же она пойдёт под ковш! А на Самотёчной площади сделаем московский
Глобальность и масштабы ремонтов и переделок видят все - весь центр Москвы уже больше трех месяцев перекопан, разворочен, перегорожен и забит всевозможной техникой. Казалось бы, с таким размахом все могли сделать давным-давно, но... до конца работ еще далеко.
И причина такая банальная...
С недавних пор я переехал на Садовое и каждый день с балкона могу наблюдать за ходом работ на Садовой-Сухаревской - и как делают гнезда для деревьев, и как прокладывают кабельканалы, и как кладут тротуарную плитку, и как по ночам меняют асфальт.
Ну и, соответственно, cделать определенные выводы и получить однозначный ответ по крайней мере об одной из весомых причин того, что все это длится уже несколько месяцев и продлится еще, как минимум, месяц. Хотя есть хорошие примеры, когда масштабную реконструкцию некоторых улиц осуществляли просто космическими темпами с минимальными неудобствами для города, его жителей и водителей.
Чтобы проиллюстрировать свои выводы, в течение одного дня время от времени я делал снимки с одной и той же точки происходящего на строительных площадках, где наблюдал рабочих. Зелеными стрелочками отмечал тех, кто что-то делает, красными тех, кто пинает х...и, лузгает семки или просто спит.
Посмотрите на фото ниже и вам все станет так же очевидно, как и мне.
Первая локация. 6 балбесов. Все красные (ничего не делают), час или больше сидели и просто трепались.
Вторая локация. 7 балбесов и 1 сознательный копает яму. Большинство или трепется по телефону, или трепется между собой.
Третья локация. 12 балбесов и 2 сознательных, которые кладут плитку. Снова чешут языками
Четвертая локация, на противоположной стороне улицы. Явно другая бригада - и цвет жилетов разный, и подход к работе иной. Все 6 трудятся
Соседний участок там же. Еще трое, все трудятся. Забегая вперед, скажу, что эти рабочие почти всегда, когда я выходил сделать контрольные снимки, трудились, в отличие от всех остальных
Пятая локация в 10 метрах от предыдущей. Уже знакомая картина - 5 трудяг чешут языками.
Еще 10 метров в сторону. Еще трое бездельников
Еще 20 метров. И еще 12 бездельников.
И еще 4 бездельника в 20 метрах от предыдущих.
Прошел час. Стреляю из камеры по тем же локациям.
На первой локации едва теплится жизнь. Аж двое работников и оба чем-то заняты
Четыре товарища медленным шагом перемещаются от первой к третьей. Видимо, там требуется рабочая сила...
Да, здесь и правда наплыв людей. Целых 6 работают и 14 чешут языками...
Четвертая локация. И снова там все работают, как и час назад. Все 7 рабочих.
Пятая локация. Ничего не изменилось. Четверо бездельников против одного условно что-то делающего
Прошло еще два часа.
На первых двух появился народ, двое что-то делают, еще пятеро очень устали и маются от безделья отдыхают
На третьей ничего не меняется - все также много народу и все также никто ничего не делает, все 13 человек.
На четвертой локации, судя по всему, небольшой перекур. Четверо отдыхают, пятеро продолжают работать. К ним присоединились четыре человека с пятой локации. Правда, бездельничают, как и на предыдущем месте.
Если суммировать сухие цифры, то выясняется следующее:
- работающими было замечено 35 человек
- отдыхало ничего не делало 95 человек, почти в три раза больше.
Я понимаю, что у людей должен быть перерыв, и вполне допускаю, что в какие-то моменты попадал на отдыхающие бригады. Но, повторю, я наблюдаю за этой стройкой каждый день, постоянно вижу, как работают считанные единицы рабочих, а большинство же валяет дурака, выделяя в этом процессе короткие перерывы на работу.
При этом, есть участки, как я уже сказал выше, где люди работают все время, когда бы не вышел на балкон посмотреть.
Ниже общие планы и выделенные области, где расположены локации:
слева от Садового первая и вторая локации, справа - пятая с несколькими точками
по правую руку от Садового третья, по левую - четвертая с самыми сознательными рабочими.
В общем, пока на Садовом все в процессе.
Уверен, скоро здесь станет очень красиво и реконструкцию проводят совсем не зря. Вот только хотелось бы, чтобы этот строительный и дорожно-пробочный ад поскорее закончился...
В ночь на 22 апреля 2017 года Москва вошла в период постоянного дорожного ремонта, который продлится до октября. Как сообщает пресс-служба столичной мэрии, установившаяся погода позволит специалистам комплекса приступить к замене асфальта на ключевых магистралях столицы.
Ремонт на развязках МКАД и магистралях
«Плановый дорожно-ремонтный сезон продлится до середины октября», — рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства . Ремонт проведут на тех объектах, где истек гарантийный срок асфальтобетонного покрытия. В первую очередь асфальт начнут менять на участках прямого хода и развязках МКАД. В их числе — пересечения МКАД с шоссе Энтузиастов, Рязанским проспектом, а также участки внешней стороны Кольцевой автодороги в районе 4-6-го км, 74-76-го км, 104-106-го км.
Затем дорожники перейдут к объектам на ТТК и основным вылетным магистралям, а также другим улицам города.
Работы будут вестись по ночам с частичным ограничением движения транспорта.
По информации ведомства, в этом сезоне по всему городу обновят 18 млн квадратных метров дорожного полотна. Большую часть работ проведет ГБУ «Автомобильные дороги». Его рабочие отремонтируют 10 млн кв. м асфальта.
На всех объектах проведут замену бордюрного камня, ремонт люков, снятие существующего дорожного полотна с помощью холодного фрезерования, организуют укладку нового асфальта и нанесение разметки.
Садовое кольцо оставят без полосы на время ремонта
Серьезные дорожные работы уже начаты и на Садовом кольце. За них отвечает столичный департамент капитального ремонта. Благоустройство началось и на внутренней, и на внешней сторонах Садового кольца.
Движение на Садовом ограничат — в зависимости от работ проехать нельзя будет то по одной, то по четырем полосам.
Вместе с тем работы по благоустройству также начались на Бульварном кольце и в районе Якиманской набережной. Работы продлятся до конца августа. В связи с этим в центральной части города будет серьезно затруднено движение, а также ликвидированы парковочные места на время проведения работ.
ГКУ ЦОДД
Напомним, что в рамках программы по благоустройству города в 2015 году уже отремонтировали 47 улиц, а в 2016 году — 61 магистраль. Все основные работы проводились в период с мая по август, включая ремонт и расширение тротуаров и перенос коммуникаций.
В Центре организации дорожного движения (ЦОДД) предупреждают о возможных затруднениях движения в центральной части города и увеличении загруженности дорог до 8-9 баллов в утренние и вечерние часы пик.
ГКУ ЦОДД
«Основные затруднения будут наблюдаться на Садовом и Бульварном кольцах, а также на улицах, прилегающих к ним. Кроме того, большая часть потока переместится и на Третье транспортное кольцо, в связи с чем возможны дополнительные затруднения в движении транспорта на данной магистрали», — сказали в ЦОДД и попросили автомобилистов для поездок в центральную часть города пользоваться общественным транспортом, чтобы сэкономить время.
В ЦОДД уверяют, что общественный транспорт готов к притоку пассажиров. При этом для транзитных поездок на автомобиле не рекомендуется использовать центр города — лучше пользоваться Третьим транспортным кольцом. Чтобы не застрять в пробках на несколько часов, водителям придется внимательно выбирать пути объезда, а чтобы не опоздать на встречи — закладывать дополнительное время в пути.
Между тем мэр города Сергей заранее извинился перед жителями города за временные неудобства на своей страничке в соцсети «ВКонтакте».
«Начинается самый активный период работ, в том числе на Бульварном и Садовом. До сентября основные работы будут выполнены. Проблемы с дорожным движением в этот период будут достаточно серьезные. Но в итоге мы получим в центре города, на основных его улицах, качественное городское пространство», — написал Собянин.